대전역사의 성심당 임대료 17% 요구는 형평성을 고려한 것인가?

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'성심당' 대전역점 철수 고려…"17% 임대료 상승 감당 못해"

먼저 질문이 필요하다. 공정이란 무엇인가? 공정이란 기회의 균등을 말한다. 대전역사는 매출액의 17%를 대전역사에 입점하는 모두에게 요구하나 보다. 그렇다면 이것은 입점 당사자 간에는 공정하다. 그러면 이용객에게는 공정한가? 대전역사를 깨끗하게 편리하게 무료로 이용하게 하려면 큰 비용이 발생한다. 그 비용을 철도 이용료에서 차감할 수도 있겠지만, 그보다는 이렇게 시설 이용료에서 충당한다면 이용객에게도 좋은 방식이다. 그러나 입점한 가게를 이용하는 소비자 입장에는 가격 대비 품질이 떨어질 수 밖에 없기 때문에 불만이 생길 것이다. 불만이 있다면 이용하지 않으면 그만이다. 그럼에도 불구하고 많은 철도 이용객들은 입점된 가게를 이용한다. 거리가 가깝고 인근의 다른 가게를 이용하기에는 시간이 부족하기 때문이다. 이것은 시간을 돈을 주고 사는 행위이다. 따라서, 대전역사에서 임대료를 매출액의 17%로 요구하는 것은 모두에게 공정하다고 보여진다. 

그렇다면 매출액의 몇 %로 임대료를 내게 하는 계약은 과연 모두에게 이익이 되는 가장 현명한 시스템인가? 매출액을 기준으로 삼는 것은 손익분기점을 넘기지 못할 때에는 입점자에게 이익이 된다. 하지만, 손익분기점을 넘기지 못 한 위치에서 사업을 할 필요가 없다. 하지만 손익분기점을 넘기고 나면, 이 매출액 기준의 임대료가 발목을 잡게 된다. 모든 사업은 일정 항목들이 매출액의 몇 %를 차지하게 된다. 여기서 시설비와 건물 임대료만 통상 고정비로 잡히게 되어서 매출이 올라가면 자연스럽게 영업이익이 올라가게 된다. 그런데 임대료가 매출액을 기준으로 인상되면, 이건 사실상 공간을 임대해 준 사람이 공동 투자하는 개념이거나, 프리렌서를 고용하는 것과 같다. 즉 현재 계약은 성심당과 대전역사가 공동투자의 개념이거나 성심당에 외주를 주는 개념과 같다. 공동투자라면 대전역사가 과연 성심당의 성장을 위해 무언가를 하는 것이 맞고, 공동투자라면 대전역사의 성장 전체를 고려해서 규정도 바꿀 수 있어야 한다. 하지만, 대전역사는 규정을 바꾸지 못 하는 것 같다. 또한 성심상의 성장을 위해 무언가를 하지도 않았다. 그러니 현재 관계는 대전역사가 외주를 준 것이라고 봐야 한다.

갑은 대전역사이고, 을은 성심당이다. 그런데 을인 성심당이 갑같은 을이다. 나는 지금껏 갑에 대항하는 을이 성공하는 것을 본 적이 없다. 물론 그렇다고 을이 망하지는 않는다. 갑이 반드시 대체제를 찾는다는 의미다. 그리고 을은 약간의 금전적 손해를 입게 된다. 만약에 성심당이 저 자리에서 나간다면 저 자리에 들어올 가게는 대전에서 성심당에 눌려 만년 2등을 하던 빵가게일 가능성이 높다. 

매출액의 17%를 임대료로 요구하는 것은 대전역사를 이용하는 승객들의 편의성 관점에서 나쁘다고 볼 수는 없다. 그런데, 대전역사의 이익이 과연 모두 승객들의 편의에만 사용될까? 아마 코레일 직원의 급여에도 편성될 것이고, 임직원들의 복지에도 이용될 것이다. 전체 수익을 고려했을 때, 40억은 큰 금액은 아니지만, 지금 성심당을 봐 주면 다른 가게도 봐 달라고 할 것이 뻔하다. 그러니 코레일 측에서는 성심당이라고 예외를 둘 수 없다. 성심당 입장에서도 저 임대료를 감당하느니 나가는 것이 낫다. 

그런데, 나는 이것이 코레일 역사의 임대 계약 룰을 만든 담당자의 나태함이 만든 결과라 생각한다. 평당 임대료에 상한선을 주었어야 했다. 주변 신축 건물의 임대료를 기준으로 대략 1배보다 더 높은 기준을 삼으면 된다. 2배로 하는 것이 전략적일 지, 1.5배로 삼는 것이 전략적일지는 상황에 따라 고민해 볼 일이다. 대전역의 경우 주변 신축 상가의 경우 평당 20만원 정도의 월세를 낸다. 성심당이 90평이라고 하니, 인근 시세를 기준으로 하면, 2천만원이고, 현재 1억을 낸다고 한다면 주변 시세 대비 5배를 내고 있는 것이다. 그래도 이 영업장을 유지할 가치가 있다고 성심당은 판단하고 있는 것이니 5배가 최대치일 수 있다.

그런데 부산역사에 비엔씨 제과점이 있다. 부산의 비엔씨는 대전의 성심당과 같은 명성은 아니지만, 그래도 좀 쳐 주는 곳이다. 여기 월 매출이 6억 정도인데, 아마도 수수료율이 17%가 적용된다면 1억원 정도의 월세를 내고 있을 것으로 추정된다. 현재 성심당은 수수료율을 5% 로 부담하고 있는데, 매출액이 평균 16억 정도 되다 보니, 평균 1억원, 많으면 3억 정도를 낸다고 한다. 코레일 입장에서는 %를 생각하면 특혜이지만, 임대료만 놓고 보면 너무나도 감사한 조건인 셈이다. 

형평성의 기준을 월매출 대비 임대료 %로 한다면 성심당이 특혜를 받는 것이 맞다. 하지만, 동일한 면적의 부동산에 가치를 높이는 것은 그곳에서 사업을 하는 사람의 능력이지 그 부동산의 소유자가 아니다. 그러니 매출의 몇 %로 부동산 임대 계약을 하는 것 자체가 일정 매출액을 넘어서면 불공정 계약이 될 수 밖에 없다. 소위 젠트리피케이션을 일으키게 되는 계약이라는 것이다. 

수많은 백화점들이 성심당을 모시기 위해 특혜를 주려고 노력한다. 성심당이 오면 그 백화점의 상권이 살아나기 때문이다. 대전역사는 조금 상황이 다를 것이다. 성심당이 블랙홀처럼 소비자들을 끌어당길 것이다. 편의점 정도가 공생 관계가 될 수 있겠다. 그러니 특혜라는 이야기가 나올 법도 하다. 대전역에 입점한 가게들은 성심당이 나가는 것이 더 낫다고 생각할 것이다. 그러면 자기들에게 기회가 올 수 있으니까. 

성심당의 입장에서는 어떨까? 대전역사를 나가서 대전역인근에 땅을 사고, 건물을 짓고 거기서 영업 활동을 하면 어떤 일이 벌어질까? 이와 유사한 일이 바로 부산역에서 삼진어묵이 먼저 겪었었다. 삼진어묵은 부산역사를 나간 뒤로 부산역 양쪽에 삼진어묵 까페를 열고 더 크게 사업을 시작했다. 삼진어묵을 방문했던 사람들은 부산역에서 열차를 기다리는 고객 뿐만이 아니었다. 인근의 부산시민들도 이용했었다. 그런데 부산역사 밖으로 나오니 좀 더 편해졌다. 대중교통에서 더 가까워진 것이다. 기차를 이용하는 고객들도 몇 걸음 밖에 되지 않는데다가, 어묵까페라는 기발한 방식으로 가게를 오픈하면서 아예 거기서 열차시간을 기다리다가 가는 고객들도 생겼다. 

성심당도 비슷한 전략을 쓰면 된다. 1억이면 지금 있는 면적의 5배를 넓힐 수 있다. 3배 정도 늘려서 양쪽으로 성심당을 열고, 까페를 열면 된다. 그리고 코레일은 대전의 2등 빵집을 유치하면 된다. 물론 성심당 때문에 월세 수입은 줄어들겠지만, 주변 상가의 수입이 조금 더 늘어날 것이다. 아니면, 아예 전국적으로 월세 계약에 대한 룰을 전면 개정하는 것도 고려해 볼 만하다. 최대 상한치를 주변 임대료를 기준으로 몇 %로 하도록 정하는 것이다. 그러면 서로 윈윈할 수 있다. 

그리고 무엇보다도 월세 임대료 %를 늘리는 것보다 더 중요한 것은 좋은 가게를 유치하는 것이다. 공무원들 하는 일이 다 고만고만해서 기대는 안 하지만, 민간의 백화점이 기울이는 노력의 1/10만 해도 저 꼴은 안 될 것이다.